Một dự án hoàn thiện sinh hoạt cơ bản trong một tầng hầm Toronto rơi vào $45 đến $75 mỗi sq ft trong năm 2026. Một căn hộ phụ hợp pháp với nhà bếp đầy đủ, phòng tắm, HVAC riêng, và cửa sổ thoát hiểm rơi vào $80,000 đến $160,000 tùy theo kích thước và điều kiện hiện có. Underpinning để hạ tấm sàn và tạo chiều cao trần hợp pháp cộng thêm $40,000 đến $90,000 phía trên.
Ba con số đó mô tả ba dự án khác nhau. Nhầm lẫn chúng là cách gia chủ rơi vào tình huống bất ngờ giữa chừng công việc.
Hoàn thiện sinh hoạt, bằng toán đơn giản
Một tầng hầm Toronto 700 sq ft hoàn thiện thành phòng sinh hoạt — thạch cao, sàn, đèn, sơn, cửa, nẹp, không nhà bếp, không phòng tắm, không cho thuê — ở mức $55 mỗi sq ft là $38,500 trọn gói. Đẩy lên $65 mỗi sq ft cho engineered hardwood thay vì laminate, đèn âm trần trên nhiều phân vùng, một bức tường media gắn sẵn, và một bồn rửa bar, anh chị đang ở $45,500.
Những gì có trong con số đó: đóng khung tường bê tông hiện có, lớp cản hơi ẩm, cách nhiệt theo quy chuẩn hiện hành (R-20 hiệu dụng), thạch cao và sơn, hệ sàn phụ trên tấm sàn, sàn hoàn thiện, đèn LED âm trần trên mạch chỉnh sáng, nẹp chân tường và nẹp khuôn, vài cửa nội thất, một phòng vệ sinh nhỏ cơ bản nếu có thể vừa mà không phải di dời ống đứng, và nâng cấp tủ điện nếu cần.
Những gì không có trong con số đó: underpinning, khắc phục chống thấm, công việc kết cấu để di dời dầm hoặc cột, đi đường nước thô cho nhà bếp, đăng ký căn hộ phụ, hoặc bất cứ gì thay đổi công năng của không gian từ "khu vực sinh hoạt thêm" sang "đơn vị cho thuê."
Căn hộ phụ hợp pháp, bằng toán đơn giản
Một nhà ở hai đơn vị hợp pháp tại Toronto yêu cầu giấy phép xây dựng, xét duyệt bản vẽ, giấy phép nước và điện, cách cháy giữa các đơn vị (thường là một hệ có chỉ số chịu lửa 45 phút giữa trần tầng hầm và khung tầng chính), một nhà bếp tuân thủ quy chuẩn, một phòng tắm tuân thủ quy chuẩn, cơ khí chuyên dụng (hoặc lò sưởi riêng hoặc hệ thống chia zone đúng cách), cửa sổ thoát hiểm trong bất kỳ phòng ngủ nào, và đăng ký với City như một nhà ở hai đơn vị.
Chi phí xây dựng trên một tầng hầm 700 sq ft chuyển thành một căn hộ một phòng ngủ hợp pháp rơi vào $80,000 đến $130,000. Một tầng hầm lớn hơn 1,000 đến 1,200 sq ft với bố cục hai phòng ngủ rơi vào $110,000 đến $160,000. Biến động đến từ mức hoàn thiện nhà bếp và phòng tắm, chống thấm hiện có còn nguyên hay không, anh chị có cần lối vào ngoại thất riêng hay không (thường $8,000 đến $18,000 cho cầu thang sân bên nếu khả thi), và dịch vụ điện của anh chị có hỗ trợ được đơn vị thứ hai hay không.
Phí đăng ký là một khoản phí cố định của City of Toronto — hiện tại là $194 cộng với chi phí giấy phép xây dựng — nhưng các đợt kiểm định thì không. Dự kiến kiểm định tại đóng khung, cách nhiệt, đi đường nước thô, đi điện thô, cách cháy, và bước cuối. Mỗi đợt là cam kết nửa ngày của nhà thầu, đã tính vào tiến độ dự án.
Để biết thêm về những gì chúng tôi xử lý trên một căn hộ phụ thông thường, xem trang cải tạo tầng hầm của chúng tôi. Để có bối cảnh đặc thù Toronto theo khu vực và giấy phép, xem trang đích cải tạo tầng hầm tại Toronto của chúng tôi.
Underpinning, phép toán mà nhiều người hiểu nhầm
Underpinning là quy trình đào sâu hơn dưới móng hiện có theo từng đoạn xen kẽ, đổ móng mới, và thực chất hạ tấm sàn tầng hầm xuống để tăng chiều cao trần. Nó có thiết kế kỹ sư, có giấy phép, có kiểm định, và chậm.
Cho một căn bán-biệt-lập hoặc biệt-lập Toronto có tầng hầm 6'2" cần trở thành tầng hầm 7'6" để ở được hợp pháp cho một phòng ngủ hoặc một căn hộ phụ, underpinning riêng rơi vào $40,000 đến $90,000. Biến động chủ yếu là diện tích và điều kiện đất hiện có. Một diện tích 700 sq ft ở mức thấp về xáo trộn đất là $45,000 đến $55,000. Cùng diện tích đó với yêu cầu đào tay (do hạn chế lối vào) và chống đỡ phức tạp là $70,000 đến $90,000.
Bench footing — một phương án thay thế ít xâm lấn hơn trong đó móng mới được thêm vào bên trong tường hiện có và tạo một bậc thấp xuống — rẻ hơn ở $25,000 đến $45,000 cho cùng diện tích, nhưng nó mất diện tích sàn bên trong dọc chu vi. Việc bench có chấp nhận được hay không phụ thuộc vào móng hiện có, chiều rộng sử dụng được, và kết luận của kỹ sư.
Underpinning cộng thêm sáu đến mười tuần vào tiến độ và một bộ bản vẽ kỹ sư riêng. Đôi khi chúng tôi khuyên không nên làm. Một underpinning $70,000 trên một tầng hầm chỉ cộng thêm $45,000 giá trị bất động sản đo lường được là loại quyết định đáng suy nghĩ trong một tuần.
Cửa sổ thoát hiểm không phải tùy chọn
Bất kỳ phòng nào được dùng để ngủ dưới mặt đất đều yêu cầu một cửa sổ thoát hiểm — một cửa sổ mở được, với khoảng mở thông thoáng ít nhất 0.35 sq m (3.8 sq ft) và kích thước tối thiểu 380 mm (15 inches) mỗi cạnh, với khoảng mở với tới được mà không cần dụng cụ và trong vòng 1.5 m từ sàn. Giếng cửa sổ bên ngoài phải có kích thước để một người có thể trèo ra.
Cắt một cửa sổ thoát hiểm vào một móng bê tông hiện có rơi vào $4,500 đến $8,500 mỗi cửa đã lắp, bao gồm vết cắt, lanh-tô, chính cái cửa sổ, giếng, thoát nước ra weeping tile hoặc ra dry well, và chống thấm cho hệ. Trên một căn hộ phụ hai phòng ngủ, đó là hai cửa sổ, không phải một.
Điều này không thương lượng được. Chúng tôi đã từ chối nhận công việc tầng hầm khi gia chủ muốn chúng tôi bỏ qua cửa thoát hiểm để tiết kiệm $7,000. Thanh tra viên City sẽ không ký duyệt, căn hộ không hợp pháp, và bên bảo hiểm sẽ không chi trả một khiếu nại cháy trên một đơn vị không đăng ký. Không đáng.
Đăng ký nhà hai đơn vị tại Toronto
Toronto cho phép các căn hộ phụ đương nhiên tại hầu hết các khu dân cư, nhưng anh chị phải đăng ký đơn vị. Việc đăng ký xác nhận căn hộ đáp ứng các yêu cầu xây dựng, phòng cháy, và quy hoạch. Một căn hộ không đăng ký về kỹ thuật thì cho thuê được nhưng pháp lý thì hở — người thuê có quyền khiếu nại, City sẽ kiểm định, và các lệnh khắc phục có thể bao gồm đóng đơn vị cho đến khi được sửa chữa.
Chúng tôi đăng ký mọi căn hộ phụ mà chúng tôi xây. Phí nhỏ; sự bảo vệ lớn.
Tiết kiệm ở đâu
Bỏ qua quầy bar. Một quầy bar trong tầng hầm sinh hoạt là $6,000 đến $12,000 khi có bồn rửa, đường nước, tủ, và mặt quầy. Phần lớn gia chủ đặt nó vào dùng hai lần một năm.
Dùng luxury vinyl plank thay vì engineered hardwood cho hoàn thiện sinh hoạt. Tiết kiệm $4 đến $8 mỗi sq ft, hoạt động tốt hơn trong môi trường tầng hầm, và nhìn chấp nhận được ở các không gian ánh sáng thấp hơn.
Giữ tủ điện hiện có nếu nó còn công suất. Nâng cấp dịch vụ từ 100A lên 200A là $4,500 đến $7,500 và chỉ đáng làm nếu công năng mới thực sự cần tải đó.
Để biết bối cảnh Toronto về giấy phép và kiểm định, xem trang vị trí Toronto của chúng tôi. Để xem dịch vụ mở rộng nhà nếu anh chị quyết định đi lên thay vì đi xuống, xem mở rộng nhà.
Tiếp theo nên làm gì
Quyết định trước anh chị đang xây một không gian sinh hoạt hay một căn hộ hợp pháp. Khoảng cách giá đủ lớn để câu trả lời thay đổi toàn bộ dự án. Rồi mời một nhà thầu đo chiều cao trần hiện có của anh chị trước khi ký bất cứ gì — nếu anh chị ở dưới 6'5" từ sàn đến đáy dầm, anh chị nhiều khả năng đang nhìn vào underpinning hoặc bench footing để làm cho bất kỳ phòng ngủ nào hợp pháp. Dùng máy tính chi phí của chúng tôi để có ước tính riêng trước cuộc trò chuyện đó.
