Mở rộng phía sau một tầng tại Toronto ở mức $450 đến $650/sq ft trong năm 2026. Nâng thêm tầng trên phần nền hiện có ở mức $550 đến $750/sq ft. Phần mở rộng nhà bếp và phòng sinh hoạt 400 sq ft vì vậy là dự án $180,000 đến $260,000. Phần nâng thêm tầng 700 sq ft gồm ba phòng ngủ và một phòng tắm là $385,000 đến $525,000.
Những con số đó giả định một thiết kế đã sẵn sàng xin giấy phép, một lô đất Toronto điển hình, không vướng Heritage Conservation District, và không có phiên Committee of Adjustment. Chỉ cần dính một trong những yếu tố đó, tiến độ (và đôi khi cả chi phí) sẽ thay đổi đáng kể.
Tại sao con số trên mỗi sq ft lại cao đến vậy
Một phòng ngủ trong tầng hầm hoàn thiện tốn $80 đến $150/sq ft. Một phòng ngủ ở tầng được nâng thêm tốn $600/sq ft. Phần $450 chênh lệch trả cho những thứ sau — tất cả đều là thứ phòng ngủ tầng hầm đã có sẵn:
- Móng. Phần mở rộng mới cần móng mới, bảo vệ chống đóng băng (sâu 4 ft dưới mặt đất tại Toronto), và hoặc tường đổ bê tông hoặc bản móng đặt trên nền đất. Cộng $35 đến $70/sq ft diện tích nền.
- Mái. Giàn kèo mới, ván lót, màng chắn nước đá, lớp lót, ngói hoặc màng chống thấm, và khớp nối vào mái hiện có. Cộng $40 đến $70/sq ft.
- Vỏ ngoại thất. Ốp mới, cửa sổ, cửa đi, màng chắn thời tiết, cách nhiệt, ván lót. Cộng $80 đến $140/sq ft diện tích tường, tương đương $40 đến $60/sq ft diện tích sàn với phần mở rộng điển hình.
- Kéo dài cơ khí. Kiểm tra công suất lò sưởi và máy lạnh, có thể cần thiết bị mới, kéo dài ống gió, kéo dài đường nước, kéo dài đường điện. Cộng $25 đến $50/sq ft.
- Chi phí kết nối. Phá tường hiện có, đặt dầm qua khoảng mở, vá sàn và trần phía trên, khớp hoàn thiện hiện có. Cộng $15,000 đến $40,000 trọn gói, không tính theo sq ft.
Phần nâng thêm tầng bỏ qua chi phí móng nhưng cộng thêm gia cường kết cấu cho tường và móng hiện có của tầng một (vì nhà hiện có không được thiết kế để chịu thêm một tầng), cộng với công việc kỹ thuật và chống đỡ để thi công phía trên một ngôi nhà có người ở. Đó là khoản chênh lệch $100/sq ft giữa mở rộng phía sau và nâng thêm tầng.
Committee of Adjustment, kẻ âm thầm kéo dài tiến độ
Đa số phần mở rộng tại Toronto vượt quy định zoning as-of-right ở ít nhất một chỉ số — thường là khoảng lùi sân sau, tỉ lệ phủ lô, FSI, hoặc chiều cao. Chỉ cần một biến thể là đã kích hoạt phiên Committee of Adjustment.
Quy trình điều trần kéo dài 4 đến 6 tháng từ lúc nộp hồ sơ đến khi có quyết định trong năm 2026. Hàng xóm được thông báo, có quyền phản đối, và Committee có thể từ chối, hoãn, hoặc chấp thuận kèm điều kiện. Chúng tôi đã có dự án được chấp thuận ngay phiên đầu, có dự án bị hoãn để thiết kế lại, và có dự án bị từ chối hẳn. Thời gian chờ là có thật và ngân sách cần gánh được nó.
Chúng tôi đánh giá rủi ro biến thể ngay trong buổi thiết kế đầu. Nếu khoảng lùi sân sau ổn và FSI ổn, anh chị có thể xin giấy phép và khởi công trong 8 đến 12 tuần. Nếu cần phiên Committee, nên dự trù một năm từ thiết kế ban đầu đến ngày đầu tiên khởi công. Đó không phải nhịp của nhà thầu — đó là nhịp của Thành phố.
Để hiểu rõ hơn cách chúng tôi làm việc trong thành phố, xem trang Toronto. Về tổng quan dịch vụ mở rộng, xem mở rộng nhà. Về zoning đặc thù Toronto, ghi chú Committee of Adjustment, và các dự án tiền lệ theo khu, xem trang mở rộng nhà tại Toronto của chúng tôi.
Heritage Conservation District
Cabbagetown, một phần Riverdale, South Rosedale, và các khu được chỉ định ở Forest Hill là Heritage Conservation District. Bất kỳ phần mở rộng nào nhìn thấy từ mặt đường sẽ kích hoạt Heritage Permit Application bên cạnh giấy phép xây dựng và (gần như chắc chắn) phiên Committee of Adjustment. Phần mở rộng phía sau tại các khu HCD thường khả thi vì không nhìn thấy từ đường; phần nâng thêm tầng nhìn thấy từ mặt trước sẽ phải chịu sự xem xét di sản chặt chẽ.
Cộng thêm $5,000 đến $15,000 phí thiết kế và tư vấn cho một dự án nhạy cảm về di sản, cộng sáu đến mười hai tuần thời gian xem xét bổ sung. Lựa chọn vật liệu sẽ bị xem xét (không dùng vinyl, thường không dùng nhôm, thường phải theo bảng gạch được chỉ định), tỉ lệ cửa sổ bị xem xét, và đường mái bị xem xét.
Khi nào không nên mở rộng
Mở rộng không phải lúc nào cũng là câu trả lời đúng. Ba trường hợp thường không nên:
Anh chị mở rộng để bán trong vòng năm năm. Tỉ lệ chi phí trên giá trị của phần mở rộng tại Toronto thường là 0.6 đến 0.8 — bỏ ra $400,000 và chỉ thêm $260,000 đến $320,000 vào giá trị thị trường. Nếu không ở đủ lâu để tận hưởng không gian, bài toán tài chính không xuôi.
Tầng hầm chưa hoàn thiện. Tầng hầm hoàn thiện thêm 600 đến 1,200 sq ft không gian sử dụng ở mức $80 đến $150/sq ft. Phần mở rộng thêm 300 đến 800 sq ft ở mức $450 đến $750/sq ft. Nếu chưa hoàn thiện tầng hầm, hoàn thiện trước và đánh giá lại. Bài chi phí hoàn thiện tầng hầm của chúng tôi đi qua bài toán đó.
Anh chị đang ở mức tối đa FSI và thiết kế cần phiên Committee để đổi lấy lợi ích không đáng kể. Nếu biến thể cần xin chỉ để thêm 80 sq ft, và phiên điều trần tốn thêm $8,000 chi phí thiết kế cộng sáu tháng chờ, thì 80 sq ft đó là diện tích đắt nhất anh chị từng mua.
Trường hợp mở rộng gần như luôn đáng: anh chị yêu lô đất, vị trí, trường học, và bộ khung ngôi nhà, và cần thêm 30 đến 50 phần trăm diện tích sử dụng để phù hợp với cách gia đình sinh hoạt. Trong trường hợp đó, lựa chọn thay thế là mua một căn nhà khác với $400,000 đến $700,000 land transfer tax, chi phí thế chấp, và xáo trộn chuyển nhà. Mở rộng là lựa chọn rẻ hơn, rẻ hơn nhiều.
Giấy phép bao gồm những gì
Một phần mở rộng phía sau điển hình tại Toronto cần:
- Giấy phép xây dựng. Khoảng $20 đến $25/sq m diện tích sàn mới trong năm 2026, cộng phí nộp đơn cố định. Phần mở rộng 400 sq ft (37 sq m) tốn $750 đến $1,200 phí giấy phép.
- Giấy phép nước. $250 đến $600 tùy số lượng thiết bị.
- Giấy phép điện (ESA). $200 đến $500 tùy số mạch điện.
- Heritage Permit Application nếu áp dụng. $400 đến $1,200.
- Đơn xin Committee of Adjustment nếu áp dụng. $1,500 đến $3,500 cộng phí phiên điều trần.
Phí giấy phép là một khoản nhỏ trên một dự án mở rộng $300,000. Tác động đến tiến độ khi xin giấy phép — đó mới là khoản đáng kể.
Về chi tiết bài toán giấy phép, xem bài về chi phí giấy phép của chúng tôi.
Bước tiếp theo
Mời kiến trúc sư hoặc nhà thiết kế vào nhà trước khi nói chuyện với nhà thầu. Thiết kế quyết định chi phí, quyết định rủi ro biến thể, và quyết định tiến độ. Một thiết kế sơ bộ tốt kèm phân tích zoning tốn $3,500 đến $8,000 và cho anh chị biết trong tháng đầu tiên rằng đây là dự án 12 tháng hay 18 tháng. Hãy dùng bảng tính chi phí của chúng tôi một khi đã có phác thảo diện tích để lên kế hoạch.
